（2022）苏0582民初9322号

物业服务合同纠纷

融创物业服务集团有限公司张家港分公司

王*,周**

张家港市人民法院

（2022）苏0582民初9328号

物业服务合同纠纷

融创物业服务集团有限公司张家港分公司

缪**,林*

张家港市人民法院

（2022）苏0582民初9324号

物业服务合同纠纷

融创物业服务集团有限公司张家港分公司

周**,张**

张家港市人民法院

（2021）苏0582民初12971号

财产损害赔偿纠纷

王*,占*

吴**,曹**,融创物业服务集团有限公司张家港分公司

张家港市人民法院

张保市监处罚〔2026〕12号

经查，滨江玉园小区自2019年至2025年6月期间，在“代收代交费”中支出“电梯日常运行及维护费”、“电梯年检费”和“设备保险费”等费用。依据《江苏省物业服务收费管理办法》第二十三条及《张家港市物业服务收费管理实施办法》第二十条第一款“代收代交费用，是指物业管理区域内由全体或部分业主承担且费用不能直接计入单个业主的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊。已计入物业公共服务成本的不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”的规定，滨港玉园小区的“电梯日常运行及维护费”、“电梯年检费”以及“设备保险费”不应由代收代交费用支出。 同时，经调取张家港市物业管理处的滨港玉园小区前期物业管理公开招标文件发现，招标项目前期物业管理服务的收、支测算中，“物业服务成本支出测算表”中关于“物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用”附表二中列支了“电梯维护年检”项目，内容为“高层年支出68000元，叠拼、平层年支出245000元”，备注为“电梯年审和维护保养费用”。同时，“物业服务成本支出测算表”也列支了“物业公共部位、公用设施设备及公共责任保险费用”，内容为“高层年支出4800元，叠拼、平层年支出7200元”。而在“代收代缴费测算明细”附表7关于“物业共用部位、共用设施设备的日常能耗”部分，并未列支关于“电梯年审和维护保养费用”以及“设备保险费”。融创物业服务集团有限公司与滨港玉园小区开发商张家港市美创房地产开发有限公司签订《苏州市前期物业服务合同》并在张家港市物业管理处备案，该合同应当按照《张家港市物业服务收费管理实施办法》中关于“物业公共服务费”和“代收代交费”的有关规定执行，即滨港玉园小区的“电梯日常维护费”、“电梯年检费”和“设备保险费”不应由代收代交费用内支出，应在物业服务成本内支出。 综上，电梯属于小区共用设施设备，当事人向小区业主收取的“物业公共服务费”依上述规定已经包含了作为日常运行维护费用的电梯维保费和年检费、保险费，且融创物业服务集团有限公司在参与滨港玉园小区前期物业管理公开招标时，已经明确电梯的维保费年检费保险费已列入“物业公共服务费”，而未列入“代收代交费用”。当事人在向业主收取了已包含共用设施设备“日常维护费”和“电梯年检费”等的物业公共服务费的前提下，再以“代收代交费”的名义让业主承担共用设施设备“日常维护费”和“电梯年检费”、“设备保险费”的行为，系采取重复收费的方式，变相提高收费标准的行为，该行为加重了小区业主的负担。 2019年至2025年6月期间，当事人支出的电梯维保年检费用如下表所示： 年份 电梯年检 电梯维保 其他支出 合计 2019 0 0 0 0 2020 40430 0 0 40430 2021 32780 163755 0 196535 2022 48080 218340 1977 268397 2023 32780 199935 0 232715 2024 29502 192000 0 221502 2025（1月-6月） 44802 96900 3900 145602 合计 228374 870930 5877 1105181 （滨江玉园小区2019年交付，2020年度为电梯免保年份） 综上，当事人自2019年至2025年6月，在“代收代交费”中支出的“电梯日常运行及维护费”、“电梯年检费”和“设备保险费”等费用的金额为1105181，即当事人的违法所得为1105181，现当事人已将违法所得退还业主。

根据《价格违法行为行政处罚规定》第九条第（六）项“经营者不执行政府指导价、政府定价，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处5万元以上50万元以下的罚款，情节较重的处50万元以上200万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿：……（六）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的……”的规定，鉴于当事人已将支出的 1105181 元“电梯日常运行及维护费”、“电梯年检费”和“设备保险费”等费用退还至代收代交账户，结合自由裁量，我局决定对当事人作出如下行政处罚：罚款120000元。

120000.00元

张家港保税区市场监督管理局

2026-03-16