（2025）赣0103民初1984号

房屋租赁合同纠纷

黄**

余**,余**

南昌市西湖区人民法院

（2022）赣0103民初7903号

民间借贷纠纷

江西三星物业管理有限公司

程**,陈**

南昌市西湖区人民法院

（2018）赣0103民初213号

物权保护纠纷

孔*与何**、江西三星物业管理有限公司物权保护纠纷一审民事判决书

61664.00元

民事案件

洪市监处罚〔2026〕42号

经调查位于南昌市西湖区站前西路289号的三星大厦为商住楼，总建筑面积3.2万平方米，2000年竣工，2004年5月以来，江西三星物业管理有限公司负责为该大厦提供物业管理以及转供电服务，近年来，由于三星大厦业主想更换物业，导致三星大厦业主并未和江西三星物业管理有限公司签订新的物业管理合同和转供电收费协议，调查的商户因年代久远也无法提供现在执行的物业管理合同和转供电、供水收费协议。2021年3月至今，江西三星物业管理有限公司一直按照惯例向三星大厦居民和商户提供物业和转供电服务，截至调查终结也未提供与三星大厦居民和商户签订的物业、转供电、供水服务有关协议合同。 2020年7月31日，江西三星物业管理有限公司法定代表人由艾三根变更为刘君，同时刘君任监事、经理、执行董事。执法人员通过调取该物业缴纳电费账号（开户行：招商银行，账号：824080575810001）收支流水显示，从2020年11月起,刘君每月会预存电费至银行账号（开户行：招商银行，账号：824080575810001），之后使用该账号向国网江西省电力有限公司缴纳电费，缴纳的电费户号为3600014326615（户名：江西省三星房地产开发有限公司）。同时经过询问调查13家业主（12家商户和1家居民）以及提供的水电费代收款凭证和水电费发票等材料证实，从2020年11月至今，与业主对接物业费、水电费缴费以及开具相关水电费凭证票据的物业工作人员一直为江西三星物业管理有限公司会计黄福云。 经查实，在2021年3月至2025年11月期间，三星物业每月会通过个人微信、银行账号（开户行：招商银行，账号791902361510101和824080575810001）、现金等多种方式收取三星大厦内业主物业费、租金和水电费。该物业每月通过银行账号（开户行：招商银行，账号：824080575810001）向国网江西省电力有限公司缴纳电费，缴纳电费账号为3600014326615（户名：江西省三星房地产开发公司）。2021年3月至2025年11月期间，江西三星物业管理有限公司（以下简称三星物业）在该电费账号（3600014326615）缴纳的每月电费与国网江西省电力有限公司南昌供电公司提供的江西省三星房地产开发公司电费明细单金额、三星物业提供的用电公示总金额（2024年4月以后开始公示）、缴电费出账回单、电费发票金额四者一致。上述证据显示，三星物业是电费账户3600014326615（户名：江西省三星房地产开发公司）的实际使用者，该物业也是按照该账户抄表数据对其提供转供电服务的业主收取电费。 调查发现，在2021年3月至2025年11月（2024年4月以后会对每月用电情况进行公示）期间，在此期间该物业每月会对三星大厦商户、居民使用的电量进行抄表统计，计算出每月的实际抄居民电量、实际抄商业用电量、商业用电金额和商业用电电费及摊销费，再每月通过会计黄福云收取大厦内居民和商户电费，并根据商户和居民的不同要求分别出具水电费收据（代收款凭单）、非直供电总分表单位电费分割单（现收集证据中，三星物业只对招商银行站前西路支行出具，标注电费单价虽然为1元/度，但实际电费单价区间为1.18元/度-1.32元/度）、转供电电费发票、物业配套设施损耗发票等。该物业对大厦居民用电是以收费单价标准0.62元/度-0.69元/度（阶梯电费除外）收取，但对大厦内商户用电进行用电量分摊，向商户收取的每月电费单价标准为1.18元/度-1.32元/度，多收的费用用于摊派三星大厦内二次供电设备的用电损耗、公共照明用电、电梯用电、摄像头用电等费用，上述三星物业收取三星大厦内业主的居民用电电费、商户的商业用电电费及摊销费均是以电量为基数收取。 另查明，因当事人未在责令整改通知书（洪市监责改[2025]13号）的规定时间内改正和提供所要求证据材料，同时为全面调查三星物业实际收取水电费情况，所以执法机构在2025年12月1日至2日对三星大厦（A座、B座、C座）进行两次全面摸排，通过对13家业主（12家商户和1家居民）询问以及调查三星物业向商户、居民开具的水电费收据（代收款凭单）、缴纳水费发票等证据材料。执法机构还发现在2021年3月至2025年11月期间，三星物业在收取上述商户和居民水费时还存在加收水费的行为。三星物业每次收取业主水电费时，会对居民开具一张水电费收据（代收款凭单），但对商户会同时开具两张水电费收据（代收款凭单），一张标明每月用水电数（当月抄表累计水电数减去上月抄表累计水电数），并分别乘以电费0.69元/度左右（另对个别居民实行阶梯电费计算）、水费4.65元/吨，另一张收据显示电费单价为0.53元/度-0.7元/度，水费0.35元/吨，在收据内的其他项目栏次内以平摊费或其他名义收取水电费，结算的水电费计算依据为当月抄表累计水电数减

决定对当事人给予以下行政处罚： 1.警告； 2.没收当事人不予以退还的多收电费686343.70元、水费1272.13元，共计687615.83元； 3.对当事人处以违法所得1.5倍的罚款计人民币1031423.74元，以上罚没合计：1719039.57元，上缴国库。

1031423.74元

南昌市市场监督管理局

2026-05-11